Blog: Gemaakte afspraken na uitspraak van de Huurcommissie ongeldig!

Aanvullende (huurprijs)afspraken na een uitspraak van de Huurcommissie gelden niet! 

Het gebeurt regelmatig dat de verhuurder een te hoge huurprijs vraagt van zijn huurders.

Huurders kunnen in dat geval de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie, die vervolgens een uitspraak doet die direct bindend is voor zowel de verhuurder als voor de huurders die in de huurprijstoetsingsprocedure betrokken zijn. Sterker nog, de betrokken huurders en verhuurder worden wettelijk geacht datgene te zijn overeengekomen wat de Huurcommissie in haar uitspraak vaststelt, tenzij één van hen binnen acht weken na het verzenden van het afschrift van de uitspraak naar de kantonrechter stapt en deze met succes weet aan te vechten. 

Maar wat als de verhuurder het oneens is met de uitspraak van de Huurcommissie (die een lagere huurprijs heeft vastgesteld), maar niet naar de kantonrechter stapt en in plaats daarvan een aanvullende overeenkomst met zijn huurders sluit waarin de aanvankelijke, hogere huurprijs gewoon blijft gelden? Is een dergelijke overeenkomst geldig?
Het Gerechtshof in Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2020:855) maakte korte metten met deze constructie. In de betreffende zaak maakten enkele huurders een huurtoetsingsprocedure bij de Huurcommissie aanhangig, met als gevolg dat de huurprijs uiteindelijk werd verlaagd met bijna €200 per maand. De verhuurder stapte na deze uitspraak van de Huurcommissie niet naar de kantonrechter, maar besloot om – mondeling – een aanvullende overeenkomst te sluiten met zijn huurders, welke inhield dat de aanvankelijke, hogere huurprijs bleef gelden ondanks de uitspraak van de Huurcommissie. De huurders stemden hiermee uit angst in, aangezien de verhuurder dreigde met uithuiszetting. Wat in deze zaak cruciaal was, was dat deze overeenkomst mondeling was gesloten, zodat de verhuurder het bestaan ervan niet kon bewijzen. De verhuurder kreeg daardoor nul op het rekest en was dus gebonden aan de lagere huurprijs, die was vastgesteld door de Huurcommissie.

Maar wat als deze overeenkomst schriftelijk was overeengekomen en de verhuurder het bestaan ervan dus wel kon bewijzen? Het Gerechtshof oordeelde dat het maken van zulke huurprijsafspraken in een aanvullende overeenkomst niet mogelijk is, en dus van meet af aan niet geldig zijn. De wet geeft duidelijk aan dat de huurbescherming die huurders genieten dwingendrechtelijk van aard is, en dat daarvan niet kan worden afgeweken. Een procedure bij de Huurcommissie en het feit dat een uitspraak van deze instantie in beginsel direct bindend is voor partijen, vormen onderdeel van deze huurbescherming. Indien een overeenkomst waarin wordt vastgehouden aan de aanvankelijke, te hoge huurprijs geldig zou zijn, dan zou deze overeenkomst de bindende uitspraken van de Huurcommissie omzeilen. Het toetsen van de huurprijs bij de Huurcommissie zou dan zinloos zijn.  Dit zou afbreuk doen aan de dwingendrechtelijke huurbescherming van huurders. Vandaar dat zulke overeenkomsten niet geldig zijn op grond van de wet. Zie immers art. 7:262 BW waaruit blijkt dat uitspraken van de Huurcommissie bindende werking heeft, en art. 7:265 BW waaruit blijkt dat van het eerstgenoemde artikel niet kan worden afgeweken.
Dat de huurders overigens uit angst, en dus niet uit vrije wil, nog enige tijd de te hoge huurprijs hebben doorbetaald, ondanks dat de Huurcommissie al een lagere huurprijs had vastgesteld, maakt evenmin dat de betreffende overeenkomst geldig is.

Crux van deze zaak: een overeenkomst waarin de verhuurder wil blijven vasthouden aan een hogere huurprijs dan die welke door de Huurcommissie is vastgesteld, is ongeldig nu dit in strijd is met de dwingendrechtelijke huurbescherming die huurders genieten. Als de verhuurder het oneens is met de uitspraak van de Huurcommissie, dan zijn enige optie om naar de kantonrechter te stappen. Het maken van afspraken in een overeenkomst aangaande de huurprijs gelden dus niet!

Blog geschreven door: Cynthia