Blog: Vier verboden clausules

In huurcontracten worden regelmatig bepalingen opgenomen die niet rechtsgeldig zijn. Dit komt onder andere doordat veel particuliere verhuurders zelf een huurovereenkomst opstellen, zonder zich hierbij te laten bijstaan door iemand met juridische kennis.

Doordat huurders ook vaak niet bekend zijn met het huurrecht, proberen verhuurders de huurders aan dergelijke bepalingen te houden, terwijl dit juridisch helemaal niet mogelijk is. Hieronder vind je enkele van deze veel voorkomende bepalingen.

  • Een bepaling waarin staat dat de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd wordt overeengekomen, en die na afloop van deze bepaalde tijd van rechtswege wordt verlengd voor eenzelfde periode. Dit blijft zich dan iedere keer herhalen. 

Voor velen lijkt het misschien vanzelfsprekend dat dit niet mag, toch komt het regelmatig terug in huurovereenkomsten. Zo zijn er voorbeelden bekend waarin de verhuurder een dergelijke clausule opnam, waarin een bepaalde tijd van één maand werd overeengekomen. De wet bepaalt echter dat wanneer de termijn waarvoor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is verlopen zonder dat deze rechtsgeldig is opgezegd, de huurovereenkomst van rechtswege wordt omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In het voorbeeld waarin werd overeengekomen dat er een huurovereenkomst voor één maand werd gesloten die telkens na één maand opnieuw voor één maand werd verlengd, ontstond dus in werkelijkheid na de eerste maand al een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 

  • Opzegtermijn: een bepaling waarin is opgenomen dat de huurder een langere opzegtermijn heeft dan één maand, of waarin is opgenomen dat de verhuurder een opzegtermijn heeft van drie maanden. 

De huurder heeft een wettelijke opzegtermijn die gelijk is aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt. In principe betreft het hier dus één maand, nu de huur meestal maandelijks wordt betaald. Van deze bepaling mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Wanneer dus in de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder een opzegtermijn van 3 maanden heeft, dan is dit veelal niet rechtsgeldig. Voor de verhuurder geldt een opzegtermijn van minimaal drie maanden, maar voor elk jaar dat de huurder onafgebroken in het gehuurde heeft gewoond komt hier één maand bij, tot een maximum van zes maanden. Wat je vaak ziet is dat verhuurders in de huurovereenkomst opnemen dat zij een opzegtermijn van drie maanden hebben. Deze bepaling is echter alleen geldig als de huurder korter dan één jaar in de woning woont. Anders is deze bepaling niet geldig. 

  • Aansprakelijkheid: clausules die bij voorbaat de aansprakelijkheid van de verhuurder voor eventuele gebreken uitsluit, zelfs wanneer er opzet in het spel is.

Indien een dergelijke bepaling in de huurovereenkomst is opgenomen, en nadien blijkt dat de woning bepaalde gebreken heeft, dan kan de verhuurder zich niet op een dergelijke clausule beroepen indien de verhuurder bekend was, dan wel bekend had moeten zijn, met het gebrek. Let op, een dergelijke clausule is alleen niet geldig wanneer de verhuurder bekend was dan wel bekend had moeten zijn met het gebrek. Wanneer de verhuurder hier aantoonbaar niets van af wist dan wel van kon weten, is een dergelijke clausule wel rechtsgeldig. 

  • Kleine herstellingen: bepalingen waarin is opgenomen dat de huurder, naast de kleine herstellingen die hij op grond van de wet verplicht is te doen, ook herstellingen waarvoor normaliter de verhuurder aansprakelijk is, voor zijn rekening moet nemen. 

Zo draagt bijvoorbeeld de verhuurder de kosten met betrekking tot het schilderwerk aan de buitenkant van de woning. Dit kan contractueel niet naar de huurder worden verschoven. In het Besluit kleine herstellingen (woonruimte) is opgenomen welke herstellingen voor rekening van de huurder dienen te komen. Hiervan kan overigens wel ten voordele van de huurder worden afgeweken. Dit wil dus bijvoorbeeld zeggen dat waar normaliter de huurder de kosten draagt van het schilderwerk aan de binnenzijde van de woning, dit contractueel bij de verhuurder kan worden gelegd.

Let op: indien er een bepaling in de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is, dan zal de rechter in een procedure enkel deze bepaling vernietigen. De bepalingen die niet in strijd zijn met de wet blijven wel gewoon gelden.

Heb jij als huurder ook te maken met dergelijke clausules in je huurovereenkomst, of heb je twijfels over de geldigheid van bepaalde clausules? Neem dan contact met ons op.