Blog: De huurbeëindigingsovereenkomst en misbruik van omstandigheden

De huurbeëindigingsovereenkomst is een vaststellingsovereenkomst die strekt tot beëindiging van de huur met wederzijds goedvinden. Ondertekening van van deze overeenkomst garandeert echter niet de rechtsgeldigheid ervan.

Aan de hand van de in deze blog genoemde rechtspraak bespreken we enkele omstandigheden die bepalend kunnen zijn voor de geldigheid van de huurbeëindigingsovereenkomst.

Stel, een kwaadwillende verhuurder zijn verhuurde woning plotseling aan een ander wil gaan verkopen, en dat de huurder eruit moet worden gezet. Deze verhuurder laat aan zijn huurder weten dat hij langskomt voor een woninginspectie. Tijdens deze inspectie overhandigt hij direct en zonder enige aanleiding een huurbeëindigingsovereenkomst aan de huurder. De huurder wordt hierdoor volledig overrompeld. Alhoewel de huurder deze overeenkomst ondertekent, komt hij er enkele dagen later op terug en stelt hij dat hij deze onder druk van de verhuurder heeft getekend. De verhuurder betwist dit. Immers, de huurder is mondig genoeg en zou als ondernemer moeten beseffen wat de consequenties zijn van het tekenen van deze beëindigingsovereenkomst. Wat nu?


Volgens het Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2020:1633) was hier sprake van misbruik van omstandigheden, met als gevolg dat de beëindigingsovereenkomst wordt vernietigd. Het Hof oordeelde dat de huurder niets af wist van het plotselinge voornemen om de huurovereenkomst te beëindigen, en hier dus niet op voorbereid was. Het werd de verhuurder kwalijk genomen dat hij hier geen rekening mee had gehouden. Eveneens werd het de verhuurder verweten dat hij er in de beëindigingsovereenkomst niet expliciet op wees dat de huurder, indien hij deze zou tekenen, zijn huurbescherming hiermee zou prijsgeven. Dit had hij namelijk wel moeten doen, hoezeer hij zelf ook dacht dat de huurder dit zelf zou weten omdat hij ondernemer was. Een huurder wordt namelijk in verregaande mate beschermd tegen huuropzegging, en een dergelijke beëindigingsovereenkomst zou deze huurbescherming ondermijnen.
Ook in een soortgelijke zaak (ECLI:NL:RBARN:2002:AE9841) werd een huurder, die onder meer kampte met psychische problemen, overrompeld door onaangekondigd bezoek van de verhuurder. Ook hier gaf de verhuurder terstond een beëindigingsovereenkomst aan de huurder. In tegenstelling tot de bovenstaande zaak, wees de verhuurder de huurder hier wél expliciet op alle consequenties van het ondertekenen van de overeenkomst. De huurder moest van de verhuurder direct tekenen.


De kantonrechter achtte het relevant dat de huurder door deze situatie overrompeld was, mede gelet op zijn onervarenheid en het feit dat hij geen deskundige bijstand genoot. De ongelijkwaardige positie tussen de onervaren, onder druk gezette huurder en de verhuurder, leidde tot het oordeel dat ook hier sprake was van misbruik van omstandigheden. Uit deze uitspraken valt op te maken dat de verhuurder niet te snel mag aannemen dat de huurder afstand doet van zijn bescherming bij huuropzegging door de beëindigingsovereenkomst te ondertekenen.

 

- Cynthia