Ilegale (kamer)verhuur: Wat zijn de gevolgen voor een huurder?

Stel: na een ellenlange zoektocht heb je eindelijk die ene perfecte studentenkamer gevonden vlakbij het centrum en je faculteit. Eenmaal helemaal ingericht en gesetteld krijg je een berichtje van je verhuurder: je moet volgens hem de kamer uit omdat hij de kamer eigenlijk helemaal niet mag verhuren… Wat gebeurt er dan?

Als huurder heb je met je verhuurder een huurovereenkomst gesloten. Een huurovereenkomst kent twee verplichtingen over en weer. De verhuurder verschaft huurgenot aan de huurder (art. 7:203 BW) en de huurder betaalt daarvoor geld aan de verhuurder (art. 7:212 BW). Een verhuurder kan deze huurovereenkomst niet zomaar opzeggen. Wanneer dit wel kan is wettelijk vastgelegd, om aan huurders bescherming te bieden. Voorbeelden hiervan zijn betalingsachterstanden, overlast of als de verhuurder de woonruimte zelf dringend nodig heeft. Dit volgt uit art. 7:274 lid 1 BW.

Maar als verhuurder mag je niet zomaar woonruimten verhuren. Hiervoor is in sommige gevallen een omzettingsvergunning van de gemeente vereist volgens de Huisvestingswet en de gemeentelijke Huisvestingsverordening. Dit is een vergunning waarbij de gemeente toestemming geeft om een zelfstandige woonruimte, denk bijvoorbeeld aan een huis, om te zetten in (on)zelfstandige wooneenheden, bijvoorbeeld kamers of appartementen. Per gemeente kunnen de eisen voor een omzettingsvergunning verschillen. In de gemeente Nijmegen moet een verhuurder een vergunning hebben wanneer hij zijn zelfstandige woonruimte om wil zetten in drie of meer wooneenheden.

Wanneer de gemeente ontdekt dat er sprake is van illegale verhuur van woonruimte, dus verhuur van woonruimten zonder omzettingsvergunning, zal de gemeente gaan handelen om hier een einde aan te maken. Dit doet de gemeente via handhaving. Dit kan bestaan uit toezicht houden, opsporing van overtredingen en/of sanctionerend optreden tegen overtredingen. In deze situatie is de overtreding al ontdekt, dus zal de gemeente hiertegen gaan sanctioneren. Vaak wordt er dan een boete opgelegd met daarnaast een last onder dwangsom aan de verhuurder. Bij een last onder dwangsom legt de gemeente een geldsom op, wat lijkt op een boete, maar die zal alleen betaald hoeven te worden als er geen einde wordt gemaakt aan de illegale verhuur. Als een verhuurder geconfronteerd wordt met een boete en een last onder dwangsom, dan zal hij zijn woonruimten waarschijnlijk niet meer willen verhuren. Hij wil een einde maken aan de illegale situatie.

Maar kan de verhuurder de huurovereenkomst dan opzeggen wanneer blijkt dat hij geen omzettingsvergunning heeft? Nee, dat kan hij niet. De mogelijkheden om tot opzegging over te gaan zijn expliciet in de wet geregeld en het niet hebben van een omzettingsvergunning is daar niet een van. De conclusie is dus dat het een probleem van de verhuurder is dat hij geen omzettingsvergunning heeft waardoor de huurovereenkomst gewoon in stand blijft. Wel zou je je verhuurder tegemoet kunnen komen door een beëindiging met wederzijds goedvinden. Gezien de sterke positie die je dan als huurder hebt kun je daarbij wellicht een mooie vergoeding overeenkomen.